Desde que la tasa de desempleo se disparó y la crisis generada por la pandemia terminó por durar más de lo esperado, muchas personas se han visto en la necesidad de arrendar parte de sus casas, con el propósito de generar mayores ingresos y así poder costear los gastos del hogar. Queremos enseñarte todo lo que necesitas saber sobre los famosos “contratos de arrendamiento”. Por ejemplo, cómo asegurarnos el cumplimiento de los pagos, garantizar el cuidado de los ambientes arrendados y que no terminemos en una situación peor a la que iniciamos; o desde la perspectiva de los arrendatarios, cómo garantizar que nuestro arrendador cumpla el contrato que hemos acordado sin terminar estafados por supuestos dueños.  

Empecemos con un ejemplo sencillo

Don Ramón, luego de una ardua búsqueda de hogar, termina en la Vecindad del Chavo donde encuentra un acomodado departamento de soltero a un preciazo. Don Barriga (quién vendría a a ser el arrendador), le comenta que en base al acuerdo firmado, Don Ramón (también conocido como arrendatario) tendría el dominio del departamento por un tiempo determinado. En este tiempo, Don Ramón podrá disfrutar del departamento habitándolo y gozando de los beneficios que pudiera obtener de este. Por ejemplo, podría abrir una sastrería en su departamento disfrutando de las ganancias que le traerían utilizar el departamento como taller. Esta lista de atributos y categorías que se perfilan a partir del arrendador y arrendatario es lo que se conoce como “contrato de arrendamiento”.                                                                                                  

Toma nota arrendador:

Cuando nos encontramos frente a los contratos de arrendamiento, usualmente no existe intervención de abogados, por lo que en la mayoría de casos las negociaciones y acuerdos surgen apelando a la buena fe de nuestra contraparte. Lo problemático con esto es la extendida informalidad en el Perú respecto del tratamiento que se da a este tipo de operaciones. Un caso clásico es el de los “registros de pago”, sin tomar en cuenta que estos pequeños papelitos nos permiten acreditar que la persona a la que le alquilamos realmente se encuentra viviendo en nuestro inmueble en calidad de arrendatario. Tener un comprobante de pago, ya sea por medio de una transferencia bancaria  (voucher) o de forma personal (usando un registro donde la persona declare haber entregado el monto del alquiler incluyendo su DNI y firma) nos brindan pruebas por si surge una controversia respecto del inmueble. Aunque parezca irreal como muchas otras cosas en el país, existen casos en los que personas que iniciaron viviendo bajo modalidad de arrendamiento terminaron quedándose con el lugar que les alquilaban justamente porque los propietarios de la casa no guardaron ningún medio de prueba que acredite que estas personas solo eran inquilinos. 

Si estás pensando alquilar un inmueble sé diligente con los acuerdos que quieras establecer con tu arrendador. Prevee todas aquellas situaciones que en un futuro podrían resultar en problemas para ti. Por ejemplo: usualmente para garantizar el cuidado de los ambientes, se suele pedir una garantía o incluso un pago por adelantado para asegurar la permanencia del arrendatario. También puedes especificar el uso exclusivo que deseas que se le dé al inmueble, por ejemplo, en el caso de que desees alquilar una cochera, podrías precisar que el inmueble únicamente será para guardar el vehículo de tu arrendatario y que la persona no lo use como almacén o incluso impedir el ingreso de un vehículo que tú no autorizaste. 

Otro asunto importante es que en el arrendamiento no nos encontramos en un supuesto de “mediación posesoria” (¿?). Esto significa que, aunque el plazo del arrendamiento se haya cumplido, no significa que el contrato se termine y el arrendatario deba irse automáticamente. Por más increíble que parezca, así está establecido en el Código Civil. La figura es un tanto especial porque le impone al arrendador la obligación de pedirle a su arrendatario que se retire del inmueble. Si no nos crees, míralo tú mismo: 

Artículo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.

Es decir, si el arrendador no plantea una solicitud de devolución , el arrendatario podrá quedarse. Claro, esto no significa que el contrato se está renovando por otro plazo igual, sino únicamente que se está prorrogando, en sus mismos términos y condiciones. Funciona como un “tiempo extra” en el que el arrendador debe dar el “pitazo final” y pedirle al arrendatario que desocupe el inmueble. Si nos encontramos lidiando con gente no conflictiva, no tendremos problemas con la desocupación del lugar; únicamente diremos, “Chau amiga, visítame pronto”. Pero, ¿qué pasa cuando nuestro arrendatario se niega a salir del inmueble? La respuesta se encuentra primero en presentar el requerimiento de desocupación vía carta notarial que permita formalizar el pedido de devolución del inmueble para que proceda el desalojo. Sin el pedido de desocupación, ni de chiste podrás desalojar a Don Ramón arrendatario aunque llames serenazgo y a la policía junta. 

Toma nota arrendatario:


Ahora, pongámonos en el caso donde nosotros somos Don Ramón los arrendatarios. Como es normal, queremos asegurar que habitar en este inmueble ( habitación, departamento o local) no resulte un problema.  Imaginemos que deseamos movernos a un departamento más pequeño o queremos emprender un negocio para lo cual alquilamos un local. Aquí, lo más diligente que podemos hacer es revisar que nuestro arrendador sea el titular del inmueble y no nos encontremos en un caso de suplantación o falsificación de títulos estilo Rodolfo Orellana y su red de mafiosos. Lo más recomendable es ir directo a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP e identificar cual es el estado real del inmueble. Una vez que nos aseguremos que efectivamente tratamos con el titular 100% real no fake, debemos velar por que nuestro contrato de arrendamiento por lo menos cuente con firmas legalizadas, para lo cual será necesario visitar al notario y si fuera posible inscribir el contrato mismo en los registros públicos. La importancia de los notarios y la inscripción, por más caro que pueda ser, radica en parte en el siguiente articulo: 

Artículo 1708o.- En caso de enajenación del bien arrendado se
procederá del siguiente modo:

 1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

Usemos un ejemplo para entenderlo mejor: 

Volvamos al caso de Don Barriga y Don Ramón: Imaginemos que Don Ramón esta de lo feliz en su nuevo departamento arrendado, abrió su taller y las ventas le van muy bien. Sin embargo, un día llega Don Barriga y le comenta qué hay un comprador que desea el departamento que está ocupando y que el será su nuevo arrendador. Hay dos mundos posibles para Don Ramón en caso haya o no haya inscrito su derecho de arrendamiento en registros públicos. 

Primer supuesto: Don Ramón inscribió su contrato de arrendamiento en Registros Públicos.

En este caso, el comprador del departamento que habita Don Ramón tendría que respetar el contrato de Don Barriga y Don Ramón. Esto porque el contrato de arrendamiento de Don Ramón está registrado como previo a la compraventa de Don Barriga y el Comprador. Don Ramón no tendría porque preocuparse de perder el departamento porque tiene la seguridad de que los Registros Publicos le reconocen un estado de inquilino incluso frente a nuevos adquirientes.

Segundo supuesto: Don Ramón no inscribió su contrato de arrendamiento en Registros Públicos.

En esos casos, el comprador podrían pasar por encima de Don Ramón. No tendría la obligación de respetar su contrato de arrendamiento y podría resolverlo si quisiera. En este caso, Don Ramón no podría hacer nada y el negocio que le iba tan bien terminaría en ese momento. “Si tan solo hubiera inscrito su derecho de arrendatario”, probablemente la historia seria otra.